Estratégia

O Fundo se propõe a ter um portfólio diversificado de shopping centers em termos de localização, ABL (área bruta locável), percentual de participação nos empreendimentos, perfil de consumidor e administrador dos shoppings.


O Vinci Shopping Centers FII como parte de sua estratégia de investimento, privilegia investimentos em shoppings centers que apresentem as seguintes caraterísticas:

  • Localização em centros urbanos, onde a escassez e o preço de terrenos é uma barreira natural para o desenvolvimento de novos empreendimentos concorrentes;
  • Localização em cidades com mais de 250.000 habitantes
  • Regiões com demanda qualificada na área de influência do shopping compatível com a área bruta comercializável do empreendimento, já considerando concorrentes estabelecidos e em desenvolvimento na região;
  • Área bruta comercializável superior a 15.000 m²;
  • Empreendimentos que apresentem potencial de crescimento real de seus resultados, através da adoção de medidas de gestão identificadas em conjunto com os administradores do shopping.

 

No caso de aquisição de participações minoritárias, o Fundo busca identificar e, quando aplicável negociar, condições de governança que deem ao Fundo direito sobre as decisões estratégias dos shopping.

O Fundo não realiza o desenvolvimento de shoppings greenfield e tem foco na estratégia de crescimento do portfólio de imóveis através de aquisições

 

Vantagens competitivas

Vantagens

Vantagens

Estratégia de Crescimento do Portfolio Focada em Aquisições

O Fundo não realiza o desenvolvimento de shoppings greenfield e tem foco na estratégia de crescimento do portfólio de imóveis através de aquisições.

O desenvolvimento de shoppings além de ter um risco maior, tem um ciclo muito longo. Entre a tomada de decisão de comprar um terreno e auferir a primeira receita do ativo, leva-se, em média, de 4 a 6 anos. Já na estratégia de aquisição, o ciclo de investimento é muito curto, o tempo entre a decisão de comprar um ativo e auferir sua receita é apenas o tempo necessário para concluir sua aquisição. Com um ciclo curto, é mais provável acertar o momento apropriado de realizar o investimento e, especialmente no Brasil em que os ciclos econômicos e do mercado imobiliário tem volatilidade elevada, entendemos que acertar o timing é a componente mais relevante do retorno.

Estratégia Flexível de Aquisição

O Fundo adota uma estratégia de aquisição flexível, podendo adquirir shoppings centers em todas as regiões do país, participações que variam desde controle de cada shopping até participações minoritárias, participações estas que podem ou não dar o direito ao Fundo de selecionar o administrador do shopping. Essa estratégia de aquisição flexível permite ao Fundo acessar um universo potencial de transações maiores, com menos competição e, potencialmente, realizar transações com melhores retornos.

O Fundo e a Vinci não atuam e não pretendem atuar como administradores dos shoppings, o que permite o Fundo fazer parcerias estratégicas com outros administradores de shoppings para realizar aquisições e administrar os shoppings do portfólio do Fundo.

Gestão Ativa

A Vinci realiza a gestão ativa do Fundo que envolve desde a seleção, negociação e aquisição dos seus ativos, bem como a gestão ativa dos shoppings do Fundo. A Vinci supervisiona os administradores dos shoppings e influencia as decisões estratégicas dos ativos. A Vinci realiza constantemente intercâmbio de boas práticas entre os administradores dos shoppings do portfólio gerando valor para o Fundo. Isso somente é possível devido ao fato do fundo ter um portfólio diversificado em termos de administradores de shoppings.

Track Record

Time com ampla experiência no setor, tendo liderado mais de R$ 3,5 bilhões em aquisições de shopping centers nos últimos 10 anos. Time liderado por gestor com 22 anos de experiência no mercado imobiliário, tendo vivenciado diversos ciclos econômicos e do setor atuando em diversos tipos de estratégias.

Plataforma Vinci

O time de gestão do Fundo se beneficia da plataforma da Vinci Partners, que tem sólida reputação e credibilidade decorrente de um longo histórico de parcerias com empresas. Com escritórios no Rio de Janeiro, São Paulo e Nova York, a Vinci Partners é composta profissionais seniores de diferentes áreas de atuação e competências, que contribuem com o Fundo com seus conhecimentos complementares.

Segmento de Atuação

Os shopping centers possuem características que lhes tornam mais protegidos em momentos de crise e ao mesmo tempo com potencial de maior crescimento em períodos de retomada econômica em comparação com outros segmentos imobiliários.

Em geral, shoppings centers possuem uma base de receita muito pulverizada em que os maiores locatários representam um percentual pouco relevante da receita total. Além disso, a barreira de entrada de um shopping center é grande, pois além de demandar um terreno de grande porte, o processo de aprovação de um projeto de shopping costuma ser complexo.

Os contratos de locação tradicionais de shoppings são realizados de forma que o lojista paga o maior valor entre um aluguel mínimo e um percentual sobre suas vendas, assim em momento de vendas menores, os shoppings recebem um aluguel mínimo e, em momento de expansão de vendas, os shoppings recebem o aluguel percentual.

Os shoppings possuem ainda receitas diversas, que não somente a receita de aluguel, e que são mais correlacionadas ao nível de atividade econômica, como estacionamento, quiosques e merchandising.